Lùm xùm, vi phạm pháp luật ở nhiều dự án bất động sản
Những năm gần đây, nhà Eurowindow đẩy mạnh đầu tư các dự án bất động sản tầm cỡ trải dài từ Hà Nội, tới Nghệ An, Quảng Bình, Khánh Hòa, Phú Quốc... Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, một số dự án của chủ đầu tư này vướng không ít lùm xùm, vi phạm pháp luật.
Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang (tên thương mại Movenpick Cam Ranh) ở huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa là một trong những dự án tầm cỡ do Công ty CP đầu tư du lịch Eurowindow NhaTrang, thành viên của Eurowindow Holding làm chủ đầu tư.
Cuối tháng 9/2022, hàng chục khách hàng mua dự án Eurowindow Nha Trang từ các tỉnh Ninh Thuận, Bình Thuận, TP HCM đã kéo tới tận trụ sở Eurowindow Holding tại số 2 Tôn Thất Tùng (Đống Đa, Hà Nội) căng băng rôn đòi “sổ đỏ".
Hình ảnh khách hàng căng băng rôn đòi quyền lợi trước trụ sở Eurowindow Holding trước đó. (Ảnh: Facebook).
Chị H. (khách hàng mua dự án Eurowindow Nha Trang) cho biết, chủ đầu tư đã cam kết trong hợp đồng mua bán đất biệt thự là thuộc “Đất ở lâu dài không hình thành đơn vị ở” tức đất ở nông thôn, quyền sử dụng sở hữu lâu dài. Cho đến nay, chủ đầu tư - Công ty CP Đầu tư du lịch Eurowindow Nha Trang vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng và có dấu hiệu lừa dối khách hàng.
Chị H. cho rằng chủ đầu tư đã lừa bán cho khách hàng những căn biệt thự thiếu tính pháp lý, không phù hợp với Luật Đất Đai năm 2013. Các văn bản của tỉnh Khánh Hòa đã xác định đất biệt thự Eurowindow Nha Trang là đất thương mại dịch vụ (TMDV) quyền sử dụng 50 năm chứ không phải là “Đất ở lâu dài không hình thành đơn vị ở” với quyền sử dụng sở hữu lâu dài.
Một khách hàng khác cũng cho biết, các nhà đầu tư mua dự án đã đóng tiền theo tiến độ dự án, đến nay đã thanh toán 95% số tiền theo giá trị hợp đồng nhưng đến nay vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mỗi căn biệt thự ven biển nhà đầu tư phải bỏ từ 20 - 40 tỷ đồng là số tiền không nhỏ.
Nội dung trong Thông báo Kết luận Thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 4/11/2020.
Không chỉ vướng lùm xùm với khách hàng và các nhà đầu tư, dự án Movenpick Cam Ranh đã có kết luận của Thanh tra Chính phủ về một số tồn tại, sai phạm.
Cụ thể, trong Thông báo Kết luận Thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 4/11/2020, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra một số vi phạm tại các lô D12a, D12b, D12c Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh.
Theo Kết luận Thanh tra, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2008, điều chỉnh lần thứ 1 vào năm 2009 để thực hiện dự án trên diện tích chưa được Vùng 4 Hải Quân bàn giao cho tỉnh (Vùng 4 Hải quân bàn giao cho tỉnh từ ngày 5/2/2010). Điều này là vi phạm pháp luật về đầu tư.
Tiếp theo là dự án chậm tiến độ. Theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 19/5/2008, thời hạn thi công và hoàn thiện công trình là đến hết ngày 20/10/2015, nhưng đến thời điểm thanh tra dự án vẫn chưa hoàn thành.
Thanh tra Chính phủ kết luận, chịu trách nhiệm đối với các vi phạm trên là Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa và Phó Chủ tịch UBND tỉnh có liên quan, Giám đốc các sở, ngành: Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Trưởng BQL các dự án KDL Bắc bán đảo Cam Ranh và Chủ tịch UBND huyện Cam Lâm.
Để xử lý vi phạm tại dự án, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo chủ đầu tư khẩn trương thực hiện các khối lượng còn lại để đưa dự án vào hoạt động. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, tiếp tục chậm tiến độ phải xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, xác định tiền sử dụng đất, chống thất thu ngân sách nhà nước (trong đó có cả việc rà soát khi dự án đã được phê duyệt thay đổi quy hoạch xây dựng); Kiểm điểm trách nhiệm tổ chức, cá nhân có liên quan để xử lý theo quy định của pháp luật.
Nhiều thông tin giới thiệu, quảng cáo dự án Eurowindow Garden City. (Ảnh: Thương Trường).
Một dự án bất động sản khác của nhà Eurowindow cũng vướng lùm xùm là Eurowindow Garden City (thuộc phường Đông Hải, TP Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa).
Theo đó, năm 2018, dự án Eurowindow Garden City bị báo chí phản ánh là “bán lúa non”. Cụ thể, thông tin trên Tạp chí Thương Trường cho biết, từ giữa quý I/2018, nhiều trang thông tin điện tử, Fanpage Facebook đã đăng tải dày đặc thông tin về dự án Eurowindow Garden City (diện tích 6,7ha, khởi công từ tháng 11/2017, dự kiến hoàn thành vào năm 2020...), trong đó có nêu về các chương trình đặt mua, đặt cọc giữ chỗ nhà phố thương mại với mức giá kèm chiết khấu hấp dẫn...
Thời điểm đầu tháng 11/2018, một lãnh đạo của Sở Xây dựng tỉnh Thanh Hóa cho biết: “Nếu chiếu theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và các quy định pháp luật liên quan, dự án Eurowindow Garden City chưa đủ điều kiện để bán hàng...”.
Dự án Eurowindow Garden City nằm trên "đất vàng" Thanh Hóa.
Ngoài ra, Eurowindow Garden City là 1 trong số 12 dự án nằm trong diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Thanh Hóa hồi đầu năm 2022. Riêng Eurowindow Garden City, được Thanh tra tỉnh Thanh Hóa tiến hành thanh tra toàn diện, tổng thể.
Từ ngày 8/8/2022, Thanh tra Thanh Hóa tạm dừng thanh tra đột xuất dự án. Tuy nhiên, đến ngày 26/9/2022, Eurowindow Garden City tiếp tục được thanh tra.
Eurowindow Garden City, tiền thân là dự án tổ hợp thương mại Melinh Plaza Thanh Hóa, được UBND tỉnh Thanh Hóa chấp thuận đầu tư vào ngày 7/10/2015 cho Công ty CP Đầu tư Thương mại Melinh Plaza Thanh Hóa. Sau đó, dự án có sự thay đổi chủ đầu tư sang Eurowindow Holding.
Lợi nhuận từ bất động sản vào túi đại gia Nguyễn Cảnh Sơn có "khủng"?
Ông Nguyễn Cảnh Sơn sinh năm 1967, quê gốc Nghệ An, từng có thời gian dài kinh doanh ở Đông Âu, sau đó trở về Việt Nam kinh doanh.
Tại Việt Nam, anh em doanh nhân Nguyễn Cảnh Sơn và Nguyễn Cảnh Hồng được biết đến nhiều hơn với vai trò là người sáng lập, xây dựng Tập đoàn Eurowindow. Lĩnh sực sản xuất cửa sổ nhựa, gắn liền với thương hiệu cửa sổ Eurowindow.
Ông Nguyễn Cảnh Sơn. (Ảnh: Kinh tế Chứng khoán Việt Nam).
Trong những năm qua, hoạt động đầu tư của ông Nguyễn Cảnh Sơn có sự thay đổi đáng kể khi nhà Eurowindow lấn sân sang lĩnh vực bất động sản. Tại Eurowindow Holding, ông Nguyễn Cảnh Sơn là Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm người đại diện theo pháp luật.
Theo công bố các chỉ tiêu kinh doanh của Eurowindow Holding năm 2022, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp tại ngày 31/12/2022 ở mức 9.785 tỷ đồng, tăng 2.025 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2021. Nợ phải trả đạt 6.360 tỷ đồng, giảm 779 tỷ đồng so với năm 2021 còn tổng tài sản ở mức 16.145,3 tỷ đồng, tăng 8,4%.
Kết quả kinh doanh năm 2022 của Eurowindow Holding.
Năm 2022, Eurowindow Holding ghi nhận khoản lãi sau thuế 249,3 tỷ đồng, cao gấp 1,9 lần so với cùng kỳ năm trước. Điều này giúp tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) của Eurowindow Holding tại kỳ báo cáo kết thúc ngày 31/12/2022 đạt mức 2,548% (cùng kỳ năm 2021 đạt 1,641%).
Về cơ cấu sở hữu, theo Nhịp sống Thị trường, Eurowindow Holding có vốn điều lệ 3.000 tỷ đồng. Trong đó, ông Nguyễn Cảnh Sơn trực tiếp nắm 8,5% cổ phần; Tổng giám đốc Nguyễn Thị Quỳnh Chi có 0,5%; 91% còn lại thuộc về CTCP EuroFinance - một pháp nhân được thành lập năm 2010 (cơ cấu sở hữu cập nhật tới 24/10/2017).
Thị trường BĐS đang tồn tại nhiều vấn đề về đạo đức kinh doanh
Trao đổi với Tri thức và Cuộc sống, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp cho biết, từ việc người dân biểu tình, căn băng rôn để phản đối chủ đầu tư, đòi quyền lợi, đến việc tố cáo hành vi lừa đảo của doanh nghiệp bất động sản, cho thấy thị trường bất động sản ở Việt Nam đang tồn tại nhiều vấn đề về đạo đức kinh doanh, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Bởi vậy, đã đến lúc phải tăng cường công tác quản lý đối với lĩnh vực này để đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng, của các nhà đầu tư chân chính.
Trong thị trường bất động sản Việt Nam nhiều doanh nghiệp là những chủ đầu tư có uy tín, các dự án bất động sản thương mại của họ tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, bên cạnh đó, không ít chủ đầu tư xem nhẹ uy tín, coi thường quyền lợi của khách hàng, thậm chí lừa dối khách hàng, huy động vốn trái phép, chiếm đoạt tài sản...
Thời gian qua, cơ quan công an liên tục khởi tố vụ án hình sự, khởi tố nhiều bị can tình là các đại gia bất động sản về nhiều tội danh như thao túng thị trường chứng khoán, lừa dối khách hàng, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Mỗi vụ án như vậy lại có hàng ngàn người là nạn nhân, họ là những nhà đầu tư, là khách hàng rồi trở thành người bị hại.
Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến việc các chủ đầu tư vi phạm pháp luật, xây dựng trái phép, chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng công trình và nghiêm trọng hơn là huy động vốn để chiếm đoạt tài sản.
Trong đó có thể kể đến một số nguyên nhân như:
Đạo đức kinh doanh: bên cạnh các doanh nhân được đào tạo bài bản, có đạo đức, có tâm với nghề nghiệp thì cũng còn không ít những người tham gia thị trường bất động sản với tâm lý trọng lực, coi trọng giá trị lợi ích của bản thân mà xem nhẹ quyền lợi của người khác, trong đó có quyền lợi khách hàng. Không ít người được coi là giàu có, đại gia nhưng vẫn dùng mọi thủ đoạn để lừa gạt, lợi dụng tâm lý đám đông, lợi dụng sự thiếu hiểu biết và lòng tham của các nhà đầu tư để chiếm đoạt tài sản, chiếm dụng vốn, làm giàu bất chính...
Điều này thể hiện rất rõ ở một số vụ án đã được cơ quan điều tra phát hiện, xử lý mà người vi phạm lại là những người được coi là có uy tín trong giới bất động sản, là người nắm giữ nhiều tài sản nhưng vẫn thiếu đạo đức, coi thường pháp luật dẫn đến thực hiện hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi của khách hàng, ảnh hưởng đến hoạt động quản lý kinh tế của nhà nước.
Tâm lý đám đông của nhà đầu tư: Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, loại hàng hóa có giá trị cao, nếu gặp rủi ro chỉ một vài giao dịch là nhà đầu tư có thể sẽ trắng tay. Bởi vậy khi tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản đòi hỏi các nhà đầu tư phải có kiến thức cơ bản, có hiểu biết pháp luật, có kinh nghiệm kỹ năng tốt thì mới giảm thiểu được rủi ro.
Tuy nhiên, trong thị trường bất động sản Việt Nam thì không ít các dự án bất động sản là "dự án ma", "dự án trên giấy", thông tin về dự án rất mơ hồ, không đầy đủ nhưng các nhà đầu tư vẫn lao vào, sẵn sàng "xuống tiền" vì "bánh vẽ" lợi nhuận cao. Nhiều người đầu tư chỉ từ những lời "rỉ tai" của những người quen, những người môi giới mà sẵn sàng xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ về pháp lý của dự án cũng như là những thông tin cần thiết trước khi tham gia đầu tư...
Đặc biệt là với các dự án mà chủ đầu tư huy động vốn theo mô hình đa cấp thì rất nhiều người đầu tư vào không quan tâm đến sản phẩm bất động sản mà chỉ quan tâm đến lợi nhuận mình thu được khi hệ thống phát triển. Nhiều người còn biết đó là hình thức lừa đảo nhưng vẫn hy vọng mình vào sớm và rút sớm khỏi thị trường thì sẽ thành công... Chính lòng tham và sự thiếu hiểu biết của nhiều nhà đầu tư là môi trường thuận lợi cho các đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản xây dựng các kịch bản để lừa đảo, gây bức xúc trong dư luận xã hội.
Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, về đầu tư, nhà ở còn có những bất cập: Hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, trong đó có thể kể đến như luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật nhà ở, luật đất đai...
Trong đó không ít nội dung mâu thuẫn, chồng chéo như về cấp phép đầu tư, về tiến độ dự án, về chuyển mục đích sử dụng đất, về huy động vốn, về trách nhiệm của nhà đầu tư...Bên cạnh đó là các thông tin về thị trường bất động sản chưa minh bạch, chưa rõ ràng nên để tìm hiểu dự án bất động sản nào có thật, dự án nào là "dự án ma" ở nhiều địa phương hiện nay vẫn còn là vấn đề khó khăn.
Với các nhà đầu tư có nhiều tai tiếng, chính quyền các địa phương cần xem xét lại tư cách nhà đâu tư. Với những dự án bất động sản có nghi vấn lừa đảo, chính quyền địa phương cần cảnh báo để các nhà đầu tư không đầu tư vào đó. Trong khi đó pháp luật quy định về cấp phép đầu tư, về công khai thông tin dự án nhưng những quy định này bị lãng quên ở nhiều địa phương, trường thông tin chậm hoặc thông tin không đầy đủ dẫn đến việc tìm hiểu về các dự án đầu tư trên hệ thống dữ liệu điện tử là rất khó khăn...
Đây cũng chính là lý do khiến các đối tượng dễ dàng đưa ra thông tin gian dối về thị trường bất động sản, về dự án bất động sản khiến cho các khách hàng, các nhà đầu tư trở thành nạn nhân. Việc sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực này còn chậm trễ, chưa kịp thời dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư.
Khánh Hoài - Tâm Đức
